Bonn
KONZERN-JAHRESABSCHLUSS 2021
KONZERNLAGEBERICHT FÜR 2021
Die Umsatzzahlen unserer Gesellschaft liegen über unseren Erwartungen und bestätigen abermals die positive Entwicklung der Wohnbau-Gruppe.
Ungeachtet des größeren Verkaufs unserer Liegenschaften in Bremen und Celle ist das Sollmietenaufkommen im Geschäftsjahr bei einem Plus von 3 Prozent um 4,9 Mio. € auf 166,8 Mio. € angestiegen. Grundlage dessen sind neben der gezielten quantitativen Verstärkung unserer Vermietungsangebote in attraktiven Kernregionen vor allem unsere kontinuierliche Überprüfung des gebotenen Mieterhöhungspotenzials im Bestand sowie marktgerechte Neuvertragsabschlüsse.
Im Detail setzt sich der Mietanstieg im Berichtsjahr 2021 aus folgenden Einzelpositionen zusammen:
| Mieterhöhungen im Bestand (gesamt) | + 3,73 | + 2,30 |
| Auswirkungen Neubaumaßnahmen 2020/2021 | + 1,99 | + 1,23 |
| Auswirkungen Bestandsankäufe 2020/2021 | + 0,44 | + 0,27 |
| Auswirkungen Verkäufe 2020/2021 | - 1,26 | - 0,78 |
| Gesamt | + 4,90 | + 3,02 |
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Das gesamte Mietenplus im Bestand, das Mieterhöhungen im Bestand, bei Neuvermietungen und aufgrund von Modernisierungsumlagen umfasst, beträgt rund 3,7 Mio. € (+2,3 %). Diese größte Teilposition umfasst die gesetzlich gebotenen BGB-Mietanpassungen inkl. der Rückforderungen der Differenzbeträge zwischen vereinbarten und geforderten Mieten während des nunmehr für verfassungswidrig erklärten Berliner Mietendeckels ebenso wie Neuvermietungen und Modernisierungsumlagen. Im Berichtsjahr gab es 2.002 Neuvertragsabschlüsse mit einer durchschnittlichen Neuvertragsmiete von 10,85 €/m². Die Mieteinnahmen aus neu errichteten Vermietungseinheiten (Neubau/Nachverdichtung) in Höhe von 1,99 Mio. € stellen die zweitgrößte Position dar. Diese setzen sich zusammen aus denen im Berichtsjahr (+0,33 Mio. €) und den Neubauten aus dem Vorjahr (+1,66 Mio. €).
Unsere Erwerbs- und Verkaufsaktivitäten im Berichtsjahr sowie im Jahr davor hatten zeitanteilig mit einem Sollmietenzugang von 0,44 Mio. € bzw. einem Mietenabgang von 1,26 Mio. € einen relevanten Einfluss auf die Mieterlöse in 2021. Die Sollmietenzugänge der aus dem Kaufvertrag nachlaufenden Wohnanlage aus dem Vorjahr (München, Maxvorstadt) sowie dem Ankauf in 2021 in Bonn-Beuel leisten einen Beitrag von 0,44 Mio. € zum Mietanstieg (+0,27 %). Durch die verwaltungsoptimierende Veräußerung unserer gesamten Immobilien in Bremen und Celle zum 30. April 2021 (333 WE) sowie jeweils drei Veräußerungen von Eigentumswohnungen in 2020 und 2021 in Bonn-Heiderhof ergibt sich ein zeitanteiliger Mietenabgang von 1,26 Mio. €. Insgesamt liegen wir mit unserem Sollmietenzuwachs in Höhe von rund 4,9 Mio. € im Berichtsjahr über unseren Erwartungen.
In der folgenden Übersicht ist die Entwicklung weiterer Kennziffern der Hausbewirtschaftung im Jahresvergleich 2021 und 2020 abgebildet:
| Jahr 2021 | Jahr 2020 | |
| Ø-Wohnungsmiete (31. Dezember) | 9,46 €/m² | 9,19 €/m² (Vj. 9,15 €/m² inkl. Mietendeckel) |
| Fluktuation (zeitanteilig) | 9,11 % (1.796 Kündigungen) | 9,09 % (1.798 Kündigungen) |
| Leerstandsquote (31. Dezember) | 0,59 % | 0,72 % |
| Erlösschmälerungen (absolut) | 1,78 Mio. € | 1,58 Mio. € |
Die zum 31. Dezember 2021 ausgewiesene Durchschnittsmiete im Wohnungsbestand erhöht sich um 0,27 €/m² bzw. 2,9 % im Vergleich zum Vorjahresstichtag. Bei einer potenziellen Berücksichtigung der Mietsenkungen in Berlin aufgrund des für verfassungswidrig erklärten Mietendeckels belief sich die „Vorjahres-Durchschnittsmiete“ zum 31. Dezember 2020 auf 9,15 €/m². Hiermit läge der Mietanstieg im Jahresvergleich bei +0,31 €/m² bzw. +3,4 %. Unsere durchschnittliche Fluktuationsrate – gemessen am zeitanteiligen Wohnungsbestand – liegt auch im Berichtsjahr auf dem niedrigen Niveau der Vorjahre. Am Jahresende liegt die Leerstandsquote bei 0,59 %. Es standen zum Stichtag 116 der insgesamt 19.815 Wohnungen leer (Vorjahr: 144 von 19.907 Wohnungen). Die Erlösschmälerungsquote, d.h. die gesamten Erlösschmälerungen aufgrund von Leerstandszeiten, Mietminderungen und -kürzungen im Verhältnis zum gesamten Sollmietenaufkommen im Berichtsjahr, beträgt 1,07 % (Vorjahr: 0,98 %).
Im Geschäftsfeld der Fremdverwaltung von Immobilien erzielte die Wohnbau Service Bonn GmbH einen Umsatz von 1.991 T€ (Vorjahr: 1.815 T€) und damit eine Steigerung von 9,7 % zum Vorjahr. Der für die Komplettbetreuung des Gewerbeportfolios eines großen Fremdeigentümers erzielte Teilumsatz betrug 670 T€ (Vorjahr: 555 T€). Dieses Portfolio umfasst insgesamt 97.345 qm Gewerbeflächen. Die Gesamtzahl der verwalteten Einheiten zum Jahresende beträgt 4.245 Wohnungen, 42 Gewerbeeinheiten und 2.553 PKW-Stellplätze in insgesamt 106 Wohneigentümergemeinschaften. Das Neugeschäft konnte – nach der Zurückhaltung der Kunden im Vorjahr – ausgebaut werden. Ein wesentliches Volumen von Umsatz und Ergebnis unserer Tochtergesellschaft entfällt regelmäßig auf die Wärmelieferungen der drei Heizwerke in Bonn, Koblenz und München. Einschließlich der Bestandsveränderungen für noch nicht abgerechnete Lieferungen erzielte diese Sparte im Berichtsjahr eine Leistung von 2.307 T€ (Vorjahr: 2.123 T€) aus Wärmelieferungen an konzernexterne Abnehmer. Der Betriebsablauf war weitgehend störungsfrei und die Wärmeversorgung jederzeit gewährleistet. Bereits in 2021 steigende Gaspreise konnten durch frühzeitig abgeschlossene Lieferverträge noch abgefangen werden.
Auf einem gemeinsamen Areal mit der kommunalen VEBOWAG (Vereinigte Bonner Wohnungsbau AG) hat die Wohnbau im Geschäftsjahr 2020 unbebaute Grundstücksflächen mit Baurecht für das Vorhaben „Am Vogelsang“ in Bonn-Endenich erworben. Auf ihrem Areal will die Wohnbau-Gruppe bis zum Jahr 2027 eine Wohnanlage mit ca. 250 Wohnungen errichten. Die Wohnbau Service Bonn GmbH ist hierbei als Erschließungsträgerin für die öffentlichen städtischen Flächen beauftragt.