KONZERNLAGEBERICHT FÜR 2021

Ausblick

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Ausblick

Ausblick

Während die ökonomischen Auswirkungen der Pandemiewellen zunehmend geringer werden, verschärfen der russische Angriffskrieg auf die Ukraine und die im Gegenzug ergriffenen Sanktionen die Störungen weltweiter Wertschöpfungsketten und erhöhen den inflationären Druck. In seinem neuesten Update vom März 2022 geht der Sachverständigenrat in seiner Konjunkturprognose für 2022 nur noch von einem Wachstum des deutschen Bruttoinlandsprodukts von 1,8 % aus (Vorjahr: 2,9 %). Als Inflationsrate werden 6,1 % (VPI) erwartet, sofern es nicht zu einem Stopp russischer Energielieferungen kommen wird.

Die Auswirkungen des Ukraine-Krieges auf die Wohnungswirtschaft sind aktuell schwer abzuschätzen. Der Zustrom von flüchtenden Menschen nach Deutschland wird einerseits die Nachfrage nach Wohnungen eher steigen lassen, gleichzeitig erscheinen (noch) weiter steigende Energie- oder Materialpreise zumindest kurzfristig wahrscheinlich. Unsere laufenden Neubaumaßnahmen sind über bestehende Verträge gegen Preissteigerungen geschützt. Bei Maßnahmen im Bestand wie Einzelmodernisierungsmaßnahmen und Instandhaltungen können wir weitestgehend auf Rahmenverträge mit planbaren Konditionen zurückgreifen. Bei Projektmaßnahmen im Bestand erfolgt durch zeitlich vorlaufende Planung eine frühestmögliche Auftragsvergabe. Im Hinblick auf künftige technische Arbeiten bleibt das Risiko begrenzter Kapazitäten und weiterer Preissteigerungen.

Als ein Mittel zur Inflationsbekämpfung könnten baldige Leitzinserhöhungen auch im Euroraum wahrscheinlicher werden. Durch Forwards sind unsere Bauvolumina sowie die Refinanzierungen bis 2024 vor Zinserhöhungen gesichert. Steigende Zinssätze bzw. Finanzierungskostensätze, insbesondere im längerfristigen Bereich, könnten künftig allerdings die Rentabilität von Akquisitionen negativ beeinflussen. Ferner könnte ein Zinsanstieg Wertverluste in der Portfoliobewertung nach sich ziehen, da in dieser Situation die Renditeerwartung und damit die im Bewertungsmodell verwendeten Kapitalisierungszinsen steigen sollten. Derartige zinsbedingte Bewertungsrisiken schätzen wir aufgrund der weiterhin starken Nachfrage nach Wohnungen in Ballungsgebieten bei gleichzeitig unzureichender Angebotsausweitung durch Neubau und den damit erwarteten weiter steigenden Mieten derzeit als eher gering ein.

Behringstraße
Hamburg
Entwicklung der Leitzinsen in der Eurozone
Quelle: EZB, 2022

In der Diskussion über eine nach Koalitionsvertrag „faire Kostenteilung des CO2-Preises“ sieht die Bundesregierung ein Stufenmodell vor. Hiernach sollen Mieter und Vermieter auf Basis der CO2-Emissionen eines Gebäudes nach einem zehnstufigen Modell gestaffelt belastet werden. Dieses soll Anreize zur energetischen Sanierung schaffen und zu einem sparsamen Energieverbrauch durch den Mieter anregen. Die Regelung soll zum 1. Januar 2023 in Kraft treten. Sofern das Gesetzesvorhaben kodifiziert wird, rechnen wir als Vermieter mit weiterem Aufwand, da Angaben etwa zur Energiebilanz gemacht werden müssen. Für das Jahr 2021 und – nach derzeitigem Stand – auch für das laufende Jahr kann die CO2-Steuer noch vollständig in den Nebenkosten umgelegt werden.

In Anbetracht der Qualität des gehaltenen Immobilienportfolios, der schon über einen langen Zeitraum gehaltenen niedrigen Leerstandsquoten sowie des jüngst erfolgten und künftigen Ausbaus unserer Wohnungsbestände in dynamischen Ballungszentren sehen wir auch für die Zukunft solide Umsatzperspektiven bei der Hausbewirtschaftung. Bezogen auf die Mieteinnahmen und -ausfälle rechnen wir – vor allem auch aufgrund einer in der Pandemielage stabilen Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes – mit einer Fortsetzung des positiven Trends der vergangenen Jahre mit einer hohen Nachfrage nach unseren Mietangeboten im gesamten Portfolio. Gleichzeitig betrachten wir die Entwicklung der Energiepreise mit Sorge. Die wahrscheinlich längerfristig hohen Energiepreise und die damit steigende Wohnkostenbelastung auf Mieterseite könnten zur Folge haben, dass der Spielraum für Nettomieterhöhungen geringer werden könnte.

Im Februar 2022 erwarben wir eine weitere Wohnanlage mit 46 frei finanzierten Wohnungen in Bonn-Beuel, die unseren unmittelbar benachbarten Ankauf aus dem Vorjahr (51 Wohnungen und 4 Gewerbeeinheiten) ergänzt. Der Besitzübergang der Liegenschaft wird voraussichtlich zur Jahresmitte erfolgen. Als investives Unternehmen engagieren wir uns weiter gezielt bei der Schaffung von Wohnraum durch nachverdichtende Projektmaßnahmen auf eigenen Grundstücken sowie auf neuen Projektgrundstücken. Über unsere laufenden Neubauprojekte hinaus (siehe auch Kapitel „Investitionen“) werden in Kooperation mit zwei anderen Gesellschaften auf dem im Jahr 2020 angekauften städtischen Baugrundstück ”Am Vogelsang” in Bonn-Endenich bis voraussichtlich 2027 ca. 250 Wohnungen entstehen, von denen ca. 135 öffentlich gefördert sein werden.

Im Bereich Fremdverwaltung werden wir weiterhin umfänglich Immobilienbestände im Eigentümerauftrag betreuen. Unser Verwaltungsbestand weist ein breites Spektrum auf, sodass wir dank der Ausbildung und Expertise unserer Mitarbeiter auch zukünftig mit allen Arten von Liegenschaften in der Wohnungseigentumsverwaltung vertraut sind. Die Stellung als Dienstleister im Wohnungsmarkt bewerten wir auch in Zukunft als gefestigt. Um den hohen Anforderungen einer sicheren und kosteneffizienten Wärmelieferung gerecht zu werden, sind auch 2022 die laufende Instandhaltung und Modernisierung unserer Heizwerke und der Versorgungsleitungen festes Planungsprogramm. Der Gaseinkauf für 2022 erfolgte im aktuellen Vergleich bereits 2021 zu günstigen Konditionen. 

Im Hinblick auf intendierte weitere Transformationen von Arbeitsprozessen werden innerhalb des Konzernverbunds fortlaufend digitale Projekte in unserer Verwaltung identifiziert. Im Fokus stehen Optimierungen bei Cloud-basierten Diensten (Sharepoint), ebenso wie die Themen „Digitaler Arbeitsplatz der Zukunft“ sowie der „Digitale Mietvertrag“. Das Release zum digitalen Mietvertrag erfolgte bereits im Frühjahr 2022. Auch soll die Einführung eines neuen ERP-Systems in der Wohnbau-Gruppe getestet werden.

In der Umstellung auf Elektromobilität unseres Fuhrparks und in der Nutzung entsprechender Technologien sehen wir ein sicheres und zukunftstragendes Investment, das die Verantwortung und das Bewusstsein unserer Firmengruppe für Umweltschutz und regenerative Energien unterstreicht.

Das „Wir bringen Neues voran“ ist typisch für die Wohnbau.

Das „Wir bringen Neues voran“ ist typisch für die Wohnbau. So haben wir 13 Wallboxen für die E-Mobilität der Wohnbau-Fahrzeuge installiert.

Auch vor dem Hintergrund der o.g. politischen und volkswirtschaftlichen Unsicherheiten bewerten wir den Fortgang des Geschäftsverlaufs weiterhin als nachhaltig stabil und sind bestrebt, auch in den kommenden Wirtschaftsjahren an die guten, positiven Geschäftsergebnisse anzuknüpfen. Im Rahmen unserer Umsatzprognose für das Geschäftsjahr 2022, insbesondere unter Berücksichtigung einer ganzjährigen Wirkung der letztjährigen Anlagenbewegungen, erwarten wir gemäß Wirtschaftsplan einen Anstieg der Sollmieten um ca. 5 Mio. € und rechnen mit einem Sollmietenaufkommen von 171,8 Mio. €. Dies entspricht trotz des zeitanteiligen Mietenabgangs aus dem Verkauf unserer Bestände in Bremen und Celle (Besitzübergang 30. April 2021) einem Mietenzuwachs von 3,0 %. Die Wohnbau GmbH plant für den Konzern im Geschäftsjahr 2022 einen Jahresüberschuss nach Steuern von 44,0 Mio. €.

Bonn, 31. März 2022

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Dipl.-Kfm. Matthias Schweizer Geschäftsführer

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Dipl.-Ing. Jens Bräutigam Geschäftsführer