KONZERN-JAHRESABSCHLUSS 2021
KONZERNLAGEBERICHT FÜR 2021
Verdichtet nach dem Kriterium „lang- und kurzfristig“ ergibt sich aus Aktiva und Passiva zum Jahresende folgende Vermögens- und Kapitalstruktur der Wohnbau-Gruppe:
| 31.12.2021 | 31.12.2020 | Veränderung | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| in T€ | in % | in T€ | in % | in T€ | in % | |
| Vermögen | ||||||
| Immobilien | 2.047.851 | 88,3 | 2.004.134 | 89,6 | 43.717 | 2,2 |
| Kauf- und Bauvorleistungen | 91.294 | 3,9 | 61.200 | 2,7 | 30.094 | 49,2 |
| Sonst. langfr. Vermögen | 98.642 | 4,3 | 93.356 | 4,2 | 5.286 | 5,7 |
| Kurzfristige Aktiva | 81.875 | 3,5 | 77.180 | 3,5 | 4.695 | 6,1 |
| 2.319.662 | 100,0 | 2.235.870 | 100,0 | 83.792 | 3,7 | |
| Kapital | ||||||
| EK ohne Bilanzgewinn | 702.715 | 30,3 | 628.090 | 28,1 | 74.435 | 11,8 |
| Fremdmittel f. Investitionen | 1.428.637 | 61,9 | 1.425.969 | 63,8 | 2.668 | 0,2 |
| Sonst. langfr. Fremdmittel | 72.874 | 3,1 | 69.215 | 3,1 | 2.382 | 5,3 |
| Kurzfristige Passiva | 115.436 | 5,0 | 112.406 | 5,0 | 9.071 | 2,7 |
| 2.319.662 | 100,0 | 2.235.870 | 100,0 | 83.792 | 3,7 | |
Das bilanzielle Gesamtvermögen der Wohnbau-Gruppe wuchs im Geschäftsjahr 2021 nochmals um 3,7 % respektive um 83,8 Mio. € auf über 2,3 Mrd. € an. Innerhalb der Aktiva erhöhte sich der Immobilienbuchwert, nach Abschreibungen und Buchwertabgängen aus Verkauf, um 43,7 Mio. €. Neben eines Bestandserwerbs in Bonn trugen fertiggestellte Neu- und Ausbauten in Düsseldorf, München und Kiel zum Ausgleich der Standortaufgabe Bremen und Celle bei. Weitere, noch nicht fertiggestellte Bauvorhaben in Bonn, Düsseldorf, München und Berlin waren Ende des Geschäftsjahrs mit 91,3 Mio. € erfasst. Bei den sonstigen langfristigen Vermögenswerten handelt es sich, neben den beweglichen Vermögensgegenständen und Ausleihungen, insbesondere um eine langfristige externe Finanzanlage (96,2 Mio. €; Vorjahr: 90,5 Mio. €). Das Anwachsen der kurzfristigen Aktiva um 6,1 % ist zum einen auf einen Anstieg der Kautionsguthaben unserer Mieter zurückzuführen (+0,9 Mio. €), deren Bilanzausweis in gleicher Höhe parallel unter den Verbindlichkeiten aus Vermietung bzw. unter den sonstigen langfristigen Fremdmitteln erfolgt. Zum anderen wurde der Anspruch auf Fördergelder im Rahmen von Ausbaumaßnahmen in München-Obergiesing (Chiemgaustraße) aktiviert.
Der nominelle Anstieg des Eigenkapitals um 74,4 Mio. € auf 702,7 Mio. € resultiert aus der Rücklagenzuführung des vorjährigen Bilanzgewinns und dem diesjährigen Anlagenverkauf, dessen Überschuss bereits satzungsgemäß im Unternehmen als Gewinnrücklage verbleibt. Die Netto-Neuverschuldung zur Immobilien-/Unternehmensfinanzierung erhöhte sich nur leicht um 2,7 Mio. € auf 1.429 Mio. €. Einer Kreditneuaufnahme von 90,5 Mio. € standen im Geschäftsjahr 2021 Regel- und Sondertilgungen von 87,8 Mio. € gegenüber. In den sonstigen langfristigen Fremdmitteln sind – neben den Pensionsrückstellungen und den Mieterkautionen – passivisch abgegrenzte Zahlungen für Belegungsrechte enthalten, die wir bilanziell innerhalb von 20 Jahren ratierlich vereinnahmen. Bei den kurzfristigen Passiva bewirkten höhere Beträge für Steuerrückstellungen und für stichtagsbedingte Bauleistungsverbindlichkeiten die Steigerung zum Jahresende. Nicht nur absolut, sondern auch in Relation zur Bilanzsumme hat sich auch das Eigenkapital im Firmenverbund weiter verbessert, um 2,2 Punkte auf 30,3 %.
Die Ertragslage des Geschäftsjahres 2021 wurde durch Kostensteigerungen und Veränderungen im Bestand 2021 beeinflusst.
Insbesondere das hohe Ergebnis der Veräußerungen in Bremen und Celle war ursächlich für den außerordentlichen Gesamtgewinn.
| 2021 | 2020 | Veränderung | ||
|---|---|---|---|---|
| in T€ | in T€ | in T€ | in % | |
| Gesamtleistung | 217.085 | 210.226 | 6.859 | 3,3 |
| Betrieblicher Aufwand | 139.449 | 133.087 | 6.362 | 4,8 |
| Betriebsergebnis | 77.636 | 77.139 | -497 | -0,6 |
| Finanzergebnis | -28.501 | -29.840 | 1.339 | -4,5 |
| Neutrales Ergebnis | 44.876 | 1.650 | 43.226 | >100 |
| Steuern vom Ertrag | -8.640 | -8.168 | -472 | 5,8 |
| Jahresergebnis | 85.371 | 40.781 | 44.590 | >100 |
Ihre Gesamtleistung hat die Gesellschaft um 6,9 Mio. € (bzw. 3,3 %) auf 217,1 Mio. € gesteigert. Bei geringen Erlösschmälerungen von 1,78 Mio. € verbesserten wir die Erlöse aus Sollmieten um 3 % auf 166,8 Mio. €.
Beim Thema Nachhaltigkeit ist die Wohnbau sehr gut aufgestellt.
Also beim Thema Nachhaltigkeit würde ich sagen, ist die Wohnbau sehr gut aufgestellt. In ganz Deutschland werden die Bäume kartografiert, es werden alle Bäume gepflegt, es werden die Bäume, die neu gepflanzt werden, oder die Sträucher auch, die neu gepflanzt werden, werden nach Umweltaspekten neu gepflanzt.
Der gesamte Betriebliche Aufwand folgte mit einer Erhöhung um 6,4 Mio. € unterhalb der Entwicklung der Gesamtleistung. Innerhalb des betrieblichen Aufwands entfällt der größte Anstieg auf die Maßnahmen zur Modernisierung und Instandhaltung (+2,1 Mio. €), die mit insgesamt 35,8 Mio. € enthalten sind. Die weiteren wesentlichen Teile unseres Aufwands sind die vorwiegend durchlaufende Position der Betriebs- und Heizkosten mit 41,2 Mio. € (+1,2 Mio. €), die Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen (33,8 Mio. €, +1,0 Mio. €) sowie der Personalaufwand (17,5 Mio. €, +0,8 Mio. €). Eine Erhöhung der Kosten für allgemeine Verwaltung auf 6,4 Mio. € (+1,5 Mio. €) ist insbesondere auf Corona-Schutzmaßnahmen, Gerichtskosten zur Teildurchsetzung eines Portfolio-Erwerbs sowie unsere Digitalisierungsstrategie zurückzuführen.
Im Rahmen der Kosten- und Preissteigerungen blieb das Betriebsergebnis der Wohnbau-Gruppe nahezu konstant und schließt im Geschäftsjahr 2021 mit einem Saldo von 77,6 Mio. € ab.
Das Finanzergebnis verbesserte sich leicht von -29,8 Mio. € auf -28,5 Mio. €. Darin enthalten sind Diskontierungszinsen für Pensionsrückstellungen i.H.v. 3,4 Mio. €, mit einem Plus von 479 T€. Neben den erhöhten Zinserträgen (+217 T€) konnten wir gleichzeitig die gesamten Zinsaufwendungen um 1.122 T€ senken.
Das hohe Neutrale Ergebnis ist durch den Buchgewinn aus der Standortaufgabe in Bremen und Celle begründet (Verkauf von 333 Wohneinheiten, 44,4 Mio. €). Daneben werden hier im Wesentlichen sonstige Anlagenabgänge sowie die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen und Wertberichtigungen als periodenfremde Gewinnanteile ausgewiesen.
Die ausgewiesene Ertragsteuerbelastung trägt mit 8,6 Mio. € (Vorjahr: 8,2 Mio. €) der voraussichtlichen Körperschaft- und Gewerbebesteuerung unserer Organschaft Rechnung, in deren Kreis noch die Wohnbau Service Bonn und Nostro GmbH eingebunden sind. In der Berechnung werden steuerbilanzielle Modifikationen (insbesondere Neutralisierung der Anlageverkäufe) sowie gewerbesteuerliche Kürzungen für Mieterträge berücksichtigt.