Risikomanagement

Der Wohnbau-Konzern ist grundsätzlich dem generellen Branchen- und Konjunkturrisiko ausgesetzt, wenngleich der Wohnungsmarkt weniger volatil als andere Wirtschaftszweige ist. Bedeutende immobilienmarktbezogene Herausforderungen resultieren aus dem prognostizierten demografischen und gesellschaftlichen Wandel in Deutschland sowie regulatorischen Markteingriffen, deren Auswirkungen von uns stetig bewertet werden. Daher besitzt unser Portfoliomanagement einen hohen strategischen Stellenwert und ist in sämtliche wichtigen Entscheidungen zur Auswahl und Ablaufsteuerung unserer Immobilienprojekte sowie zur laufenden Gebäudeverwaltung einbezogen. Basis dessen ist eine fortwährende Markt- und Umfeldbeobachtung unseres räumlich diversifizierten Portfolios über derzeit 34 Standorte.

Im Einzelnen lassen sich Risiken bzw. wesentliche Kontrollmaßnahmen der Wohnbau-Gesellschaften hierzu wie folgt beschreiben:

• Risiken im Zusammenhang mit dem weiteren Ausbau unseres Immobilienbestands durch Ankauf und Neubau fokussieren im Wesentlichen auf Nichtvermietungen bei unseren Mietobjekten mit entsprechenden Mietausfällen. Durch eine selektive Auswahl unserer Investitionsstandorte und eine Fokussierung auf Ballungsgebiete mit positiven Bevölkerungsprognosen können wir dieses Risiko auf ein Minimum senken. Gemäß der jüngsten Bevölkerungsprognose bis zum Jahr 2040 des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) aus dem März 2021 werden insbesondere wirtschaftsstarke Großstädte und ihr Umland weiterhin wachsen. Sämtliche unserer investiven Wohnungszugänge befinden sich in Agglomerationsbereichen mit wirtschaftlich starken Strukturen.
• Als potenzielles Wachstumsrisiko ist weiterhin eine verstärkt restriktive Gesetzgebung zur Mietpreisgestaltung zu nennen. Die im Herbst 2021 gewählte Bundesregierung (Bündnis aus SPD, Bündnis 90/Die Grünen und FDP) beabsichtigt die Evaluation und Verlängerung bestehender Mieterschutzregelungen. Nachdem die Regelungen zur Mietpreisbremse bereits in den meisten Bundesländern und an Standorten, an denen wir vertreten sind, bis 2025 verlängert worden waren, ist in Märkten mit angespannter Wohnungslage eine Verlängerung bis ins Jahr 2029 anvisiert. Weitere im Koalitionsvertrag genannte Mietregulierungen könnten auch längere Betrachtungszeiträume für Mietspiegel oder zusätzliche Absenkungen bei der Kappungsgrenze bei Bestandsmieterhöhungen sein.
• Zur Beurteilung eines Finanzierungsrisikos findet im Rahmen der Liquiditätsvorsorge eine permanente Überwachung des Cashflows und der Kapitaldienstfähigkeit statt. Zugleich analysiert unser Darlehensmanagement kontinuierlich das gesamte Kreditwesen und die Zinsentwicklung an den Finanzmärkten. Mögliche Szenarien eines Zinsanstiegs werden regelmäßig geprüft und auf ihre Belastungswirkung kalkuliert.
• Die fortschreitende Digitalisierung der Arbeitsprozesse stellt hohe Anforderungen an eine nachhaltige Funktionsfähigkeit von DV-technischen Systemen. Neben Performance-Steigerungen bei Netzwerkoperationen werden drohende Engpässe oder Ausfälle des Netzwerks frühzeitig identifiziert und durch Gegensteuerungsmaßnahmen vermieden. Die neue Infrastruktur stellt eine stabile, redundante und ausfallsichere Plattform speziell auch für mobiles, ortsunabhängiges Arbeiten zur Verfügung.
• Unser Compliance-Management-System (CMS) soll die Konzern-Gesellschaften sowie deren Beschäftigte systematisch vor unangemessenem und rechtswidrigem Verhalten schützen. Führungskräfte und Beschäftigte werden regelmäßig im Rahmen von Erfahrungsaustauschen zu Integrität und Compliance geschult. Wir überprüfen kontinuierlich die Wirksamkeit unseres Compliance-Management-Systems und passen es bei Bedarf an neue rechtliche Anforderungen an. Die Maßnahmen werden ständig überwacht und optimiert, um sowohl für eine rechtskonforme und eine redliche Führung der Geschäfte als auch das dafür notwendige Mitarbeiterverhalten zu sorgen. Diese Maßnahmen sind geeignet, um Verstöße aufzudecken oder verhindern zu können.
• Ein einheitliches steuerliches Kontroll- und Management-System (Tax-CMS) in der gesamten Wohnbau-Gruppe bestimmt die pflichtgemäße Erfüllung der steuerlichen Vorgaben und die hierfür notwendigen Aufbau- und Ablauforganisationen in der Verwaltung.
• Die Wohnbau-Gesellschaften haben sich gegen Risiken ihres laufenden Geschäftes in erforderlichem Umfang versichert. Das Versicherungsprogramm wird von der Wohnbau Service Bonn GmbH betreut und kontrolliert. Die Sach- sowie die üblichen Haftpflichtversicherungen werden mit gängigen Deckungssummen unterhalten. Im vergangenen Geschäftsjahr sind – wie in den Jahren zuvor – keine Großschäden aufgetreten.
• Der Aufsichtsrat der Wohnbau GmbH/Wohnbau Service Bonn GmbH und die Geschäftsführung berieten auch im vergangenen Geschäftsjahr wesentliche Fragestellungen regelmäßig und vollumfänglich in den turnusmäßigen Aufsichtsratssitzungen. Zugleich wurde der Aufsichtsrat über den Aufsichtsratsvorsitzenden von der Geschäftsführung zeitnah und umfassend über bedeutende Entwicklungen und anstehende Entscheidungen in regelmäßigen, persönlichen Gesprächen unterrichtet.
• Etwaige Risiken, die den Fortbestand der Wohnbau-Gruppe gefährden würden, bestanden im Berichtsjahr nicht. Auch sehen wir für die überschaubare Zukunft keinerlei Risiken mit nennenswerten Einflüssen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. Für konkret erkennbare finanzielle Belastungen haben wir ausreichend bilanzielle Rückstellungen gebildet.