Hamburg
KONZERN-JAHRESABSCHLUSS 2021
KONZERNLAGEBERICHT FÜR 2021
Mit unserem jüngsten Immobilieninvestment im Ankauf und im Neubau sowie in aktivierungsfähige Sanierungsmaßnahmen und geleistete Zahlungen für noch im Bau befindliche Anlagen bekräftigten wir unsere portfoliostrategischen Wachstumsambitionen. Zur Bereinigung des verwalteten Bestandes nutzten wir im Berichtsjahr die hohe Marktnachfrage nach Wohnimmobilien und verkauften unsere Wohnanlagen in Bremen sowie im niedersächsischen Celle. Mit der Aufgabe der beiden Standorte setzen wir die Verwaltungsoptimierung fort. Insgesamt veräußerte die Wohnbau im Berichtsjahr 336 Wohneinheiten, davon entfielen 333 Wohnungen auf die Wohnanlagen an den Verkaufsstandorten Bremen und Celle.
Nach dem deutlichen Wachstum in den beiden Vorjahren (2020: +177 WE, 2019: +1.766 WE) ist das Bewirtschaftungsportfolio der Wohnbau im Berichtsjahr bei einem saldierten Abgang von 92 Wohnungen gegenüber dem Vorjahr leicht zurückgegangen (-0,5 %).
Die Veränderung des Wohnungsbestands im Berichtsjahr 2021 zeigt die folgende Übersicht:
| Wohnungsbestand am 31.12.2020 | 19.907 WE |
|---|---|
| Zugang (Ankauf) | |
| Bonn-Beuel | + 51 WE |
| + 51 WE | |
| Zugang (Neubau) | |
| Düsseldorf-Düsseltal | + 41 WE |
| Düsseldorf-Heerdt | + 95 WE |
| München-Obergiesing | + 48 WE |
| Kiel-Holtenau (DG) | + 10 WE |
| + 194 WE | |
| Verkauf | |
| Bremen | - 219 WE |
| Celle | - 114 WE |
| Bonn-Heiderhof | - 3 WE |
| - 336 WE | |
| Umbau | |
| München | - 2 WE |
| Unterhaching | + 1 WE |
| - 1 WE | |
| Wohnungsbestand zum 31.12.2021 | 19.815 WE |
Aufgrund des Verkaufs unserer Bestände an den Standorten Bremen und Celle, der quantitativ die Zugänge an Wohneinheiten im Jahr 2021 überwiegt, ergibt sich somit für das vergangene Kalenderjahr ein (saldierter) Rückgang in unserem Wohnungsportfolio.
Unser Mietwohnungsangebot in der Bundesstadt Bonn sowie in drei Landeshauptstädten verstärkten wir durch Ankauf und fertiggestellte Neubaumaßnahmen um insgesamt 245 Wohnungen. Durch unterjährig fertiggestellte Neubaumaßnahmen erweiterten wir unsere Standorte Düsseldorf, München und Kiel um neuen, modernen Wohnraum.
Zum 31. Dezember 2021 weisen wir mit 19.815 Wohnungen und 253 Gewerbeeinheiten ein Verwaltungsvermögen von 20.068 Einheiten aus (Vorjahr: 20.157). Dieser Gesamtbestand setzt sich somit anteilig zu 98,7 % aus Wohn- und zu 1,3 % aus Gewerbevermietungseinheiten zusammen.
Insgesamt haben wir im Geschäftsjahr 2021 erneut zahlreiche Ankaufsofferten geprüft. Neben dem führenden Ausschlusskriterium unterschiedlicher Kaufpreisvorstellungen kamen bei den nicht infrage kommenden Immobilienofferten überwiegend standort- bzw. lagebedingte Ausschlussgründe zum Tragen. Wir verfolgen nach wie vor keine Handelsstrategie; die eigenen Immobilienbestände wollen wir langfristig erfolgreich bewirtschaften.
Mit der Wohnbau haben wir einfach gute Projekte entwickelt.
Mit der Wohnbau haben wir einfach gute Projekte entwickelt. Wir hatten immer einen Anspruch an Architektur, an Städtebau, und wesentlich ist, dass wir mit unseren Projekten einen Footprint hinterlassen, auf den wir stolz sind. Wir haben ihn geschaffen, und die Wohnbau hat ihn im Bestand. Von daher war der Anspruch an den Footprint immer sehr hoch.
In Neu- und vergleichbare Umbauarbeiten wurden im Berichtsjahr über 95,8 Mio. € investiert (Vorjahr: 79,4 Mio. €).
Der aktuelle Status unserer sich im Bau befindenden Neubau- und Nachverdichtungsprojekte wird in der nachfolgenden Übersicht dargestellt (Sortierung nach geplanter Fertigstellung):
| Standort | Anzahl Wohnungen | Geplante Fertigstellung | Aktueller Status |
|---|---|---|---|
| Kiel - Holtenau | 12 (gesamt: 32) |
Im letzten Bauabschnitt wurden 12 Dachgeschoss-Wohnungen hergestellt. Damit ist das Projekt mit insgesamt 32 neu geschaffenen Wohnungen abgeschlossen. | |
| Düsseldorf - Lörick | 221 | 4. Quartal 2022 | Der Projektentwickler hat uns eine frühere Fertigstellung erklärt. Derzeit laufen die Innenausbauarbeiten. Eine im Projekt enthaltene Kindertagesstätte ist bereits vermietet, die Vermarktungsaktivitäten für die Wohnungen sind im 1. Quartal 2022 angelaufen. |
| München - Lochhausen | 63 | 4. Quartal 2022 | Die Gebäude sind größtenteils fertiggestellt. Die Vermarktungsaktivitäten sind in Vorbereitung. |
| Berlin - Mariendorf | 124 | 1. Quartal 2023 | Die Baubeginne für das erste Haus sind im 2. Quartal 2021 und für das zweite Haus im 4. Quartal 2021 erfolgt. Zurzeit werden die Vermietungsaktivitäten vorbereitet. |
| Berlin – Treptow-Köpenick | 8 | 1. Quartal 2023 | Im Projekt sollen 8 Dachgeschoss-Wohnungen entstehen. Aktuell wird der Austausch der Deckenbalken ausgeführt. |
| 49 | 2. Quartal 2023 | Die archäologischen Untersuchungen sind abgeschlossen. Zurzeit laufen die Rohbauarbeiten. |
Neben Neu- und Umbaumaßnahmen stellen regelmäßige Instandsetzungen und Modernisierungen an vorhandenen Bestandsgebäuden und Wohnungen einen gewichtigen Anteil am Gesamtumfang unserer Investitionsausgaben dar. Im Berichtsjahr führten wir in 406 unserer Wohneinheiten Einzelmodernisierungen bei Mieterwechseln durch, die überwiegend im Erhaltungsaufwand des Jahresabschlusses erfasst sind.
Neben nachfrageorientierten Maßnahmen wie beispielsweise nachträglichen Balkonanbauten wollen wir die Qualität des bestehenden Gebäudestandards durch Modernisierungsmaßnahmen nachhaltig bewahren und die Gebäudesubstanz gezielt optimieren. Daher führen wir in unseren Bestandsobjekten kontinuierlich größere technische Baumaßnahmen durch.
Hannover, Grethe-Jürgens-Straße – Heizungsmodernisierung (316 Wohnungen)
Im Jahr 2021 wurde in der Wohnanlage im Stadtteil Hannover-List die vorhandene Gasheizung gegen eine moderne Brennwertheizung getauscht sowie zusätzlich die Heizanlage um eine Solarthermie-Komponente zur Warmwasserbereitung erweitert. Insgesamt haben 316 Wohnungen von dieser Maßnahme profitiert.
Die gesamten technischen Arbeiten (ohne Neubauprojekte) hatten in 2021 ein Ausgabevolumen von 40,1 Mio. €. (Vorjahr: 37,8 Mio. €) Dies verteilte sich mit 35,8 Mio. € (Vorjahr: 34,1 Mio. €) auf den laufenden Betriebsaufwand für die Hausbewirtschaftung (GuV) und mit 4,3 Mio. € (Vorjahr: 3,7 Mio. €) auf Aktivierungen außerhalb der Neubauprojekte.
Der o.g. laufende Betriebsaufwand beinhaltet Ausgaben für Modernisierungsmaßnahmen sowie für sonstige geplante und ungeplante Instandhaltungsarbeiten.
Wir haben es geschafft, Siedlungen, die schon im Bestand waren, zukunftssicher zu machen.
Wir haben es geschafft, Siedlungen, die schon im Bestand waren, für die Zukunft zu aktivieren, zu reaktivieren, zu sanieren und tatsächlich auf einen ganz anderen Standard zu heben und eben zukunftssicher zu machen.