Frankfurt/M.
KONZERN-JAHRESABSCHLUSS 2021
KONZERNLAGEBERICHT FÜR 2021
Der vorliegende Konzernabschluss wurde gemäß §§ 290 ff. HGB aufgestellt.
Die Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung wurden abweichend von § 298 Abs. 1 HGB i.V.m. § 266 Abs. 2 und 3 sowie § 275 Abs. 2 HGB nach der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen aufgestellt. Des Weiteren ist § 265 Abs. 5 Satz 2 HGB angewendet worden.
Zur Klarheit und Übersichtlichkeit des Konzernabschlusses haben wir einzelne Posten der Konzernbilanz und Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung zusammengefasst. Diese Posten sind im Anhang gesondert erläutert. Die für einzelne Positionen geforderten Zusatzangaben haben wir ebenfalls in den Anhang übernommen. Die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung stellten wir nach dem Gesamtkostenverfahren auf.
Das Mutterunternehmen ist unter der Firma Wohnbau GmbH mit Sitz in München im Handelsregister des Amtsgerichtes München unter der Nummer HRB 7684 eingetragen.
Der Konzernabschluss umfasst die Wohnbau GmbH, München, die inländische Tochter Wohnbau Service Bonn GmbH, Bonn, (Beteiligung 100 %, vollkonsolidiert), die dazu gehörige (durch formwechselnde Umwandlung) 100-prozentige Beteiligung an der Wohnbau Service Nostro GmbH (vormals Nostro Grundstücks GmbH & Co von-der Trenck-Str. KG), Bonn, sowie die Wohnbau Service Verwaltungs GmbH, Bonn (Beteiligung 100 %).
Die Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss der Wohnbau GmbH, München, einbezogenen Unternehmen wurden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen erstellt. Realisations- und Imparitätsprinzip wurden beachtet; Vermögensgegenstände bewerteten wir höchstens zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Die Bewertung der immateriellen Vermögensgegenstände sowie der Sachanlagen erfolgte zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Dabei werden die Abschreibungen, mit Ausnahme von einem Gebäude-Objekt, das degressiv abgeschrieben wird, grundsätzlich linear vorgenommen. In die Herstellungskosten selbst erstellter Sachanlagen werden neben den Einzelkosten auch anteilige Gemeinkosten einbezogen.
Bei den Gebäuden wird von einer Gesamtnutzungsdauer von 25, 30 oder 50 Jahren ausgegangen; bei den Außenanlagen beträgt die Gesamtnutzungsdauer 10 Jahre.
Fremdkapitalzinsen wurden bei Neubauten oder Modernisierungen als Herstellungsvorgang nicht aktiviert.
Technische Anlagen und Maschinen, andere Anlagen sowie Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden über eine Nutzungsdauer zwischen 5 und 25 Jahren abgeschrieben.
Geringwertige Anlagegüter bis zu einem Wert von EUR 250,00 werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben; ihr sofortiger Abgang wird unterstellt. Für geringwertige Anlagegüter, deren Anschaffungskosten die Geringwertigkeitsgrenze von EUR 250,00, nicht jedoch EUR 1.000,00 übersteigen, wird im Jahr der Anschaffung ein Sammelposten gebildet. Dieser wird im Wirtschaftsjahr seiner Bildung sowie in den folgenden vier Wirtschaftsjahren mit jeweils 20 % aufwandswirksam aufgelöst.
Die Finanzanlagen werden grundsätzlich zu Anschaffungskosten bzw. zum Nennwert angesetzt. Die Ansprüche aus Kapitallebensversicherungen werden mit dem Rückkaufwert bilanziert.
Vorräte bewerteten wir zu Anschaffungskosten unter Beachtung des Niederstwertprinzips. Die unfertigen Leistungen enthalten Einzelkosten zuzüglich angemessener Gemeinkosten. Die unter den anderen Vorräten ausgewiesenen Betriebsstoffe werden nach Fifo- Verbrauchfolgeverfahren oder zu niedrigeren Tagespreisen am Bilanzstichtag aktiviert.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden zu Nennwerten abzüglich der Wertabschläge für Einzelrisiken bilanziert. Für die nicht in die Einzelwertbetrachtung einbezogenen Mietforderungen (unterhalb EUR 1.000,00) wurde eine pauschale Wertberichtigung vorgenommen.
Liquide Mittel sind zum Nominalwert angesetzt.
Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.
Die Rückstellungen für Pensionen werden nach der projizierten Einmalbeitragsmethode, unter Verwendung der „Richttafeln 2018 G“ ermittelt. Für die Abzinsung wurde pauschal der durchschnittliche Marktzinssatz der letzten 10 Jahre bei einer restlichen Laufzeit von 15 Jahren von 1,87 % (Vorjahr: 2,31 %) gemäß der Rückstellungsabzinsungsverordnung vom 18. November 2009 verwendet. Erwartete Gehaltssteigerungen wurden mit 3 % und erwartete Rentensteigerungen mit 1 % bei Neuzusagen bzw. 2 % bei Altzusagen berücksichtigt. Die Fluktuation wurde als gering eingestuft.
Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten. Sie sind in der Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht.
Die Rückstellung für Bauinstandhaltung, die objektbezogen berechnet werden, berücksichtigen diejenigen Aufwendungen, die am Abschlussstichtag wahrscheinlich oder sicher, oder hinsichtlich ihrer Höhe oder des Zeitpunktes ihres Eintritts unbestimmt sind. Diejenigen Aufwendungen, die auf das Geschäftsjahr entfallen, wurden durch Rücklagenzuführung berücksichtigt. Vom Beibehaltungswahlrecht des Art. 67 Abs. 3 Satz 1 EGHGB wurde teilweise Gebrauch gemacht. Die Inanspruchnahme der zum 1. Januar 2010 noch vorhandenen Rückstellung für Bauinstandhaltung wird in der Position „Sonstige betriebliche Erträge“ erfasst. Die tatsächlich in der Periode angefallenen Instandhaltungsausgaben werden in voller Höhe unter den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung ausgewiesen.
Die Verbindlichkeiten wurden mit den Erfüllungsbeträgen angesetzt.
Für die Ermittlung latenter Steuern auf Einzelabschlussebene aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet. Aktive und passive Steuerlatenzen werden dabei saldiert. Die Aktivierung latenter Steuern unterbleibt unter Ausübung des Wahlrechts in den Einzelabschlüssen. Auf Konzernebene werden ebenfalls keine latenten Steuern bilanziert.
Die Kapitalkonsolidierung der Gesellschaft der erstmalig in 2015 konsolidierten Gesellschaften erfolgte auf Basis der Neubewertungsmethode; bis zum Inkrafttreten des BilMoG wurde zum Zeitpunkt der erstmaligen Konsolidierung im Rahmen der Kapitalkonsolidierung die Buchwertmethode angewendet. Die auf die Minderheitsgesellschafter bei der NOSTRO Grundstücks GmbH & Co. Von-der-Trenck-Straße KG entfallenden Teile am Eigenkapital waren bis 2019 in einem separaten Ausgleichsposten für nicht beherrschende Anteile innerhalb des Konzerneigenkapitals ausgewiesen. Zum 14. Oktober 2020 hat die Wohnbau Service Bonn GmbH die auf die Minderheitsgesellschafter entfallenden Anteile erworben. Für Konzernzwecke werden zum 31. Dezember 2020 keine Fremdanteile mehr ausgewiesen. Die Anschaffungskosten der Restanteile (5,56 %) wurden entsprechend DRS 23 mit den bilanziellen Fremdanteilen Dritter verrechnet; der verbleibende Unterschiedsbetrag ist durch Aufdeckung stiller Reserven dem Sachanlagevermögen gutgeschrieben worden. Nach Formwechsel der NOSTRO und Umfirmierung in die Wohnbau Service Nostro GmbH im November 2021 ergaben sich keine Änderungen in der Konsolidierung.
Forderungen und Verbindlichkeiten, Umsätze sowie Aufwendungen und Erträge innerhalb des Konsolidierungskreises wurden eliminiert. Zwischenergebnisse ergaben sich nicht.
Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Konzern-Anlagenspiegel dargestellt.
Im Berichtsjahr wurden TEUR 71 für die Aktualisierung der Homepage aktiviert und linear über eine Laufzeit von 3 Jahren abgeschrieben.
Durch die fortgesetzte Anwendung der degressiven Abschreibung bei einem im Jahre 1995 fertiggestellten Objekt (§ 7 Abs. 5 Satz 1 EStG) ergab sich in 2021, gegenüber der linearen Wertminderung, ein vermindertes Abschreibungsvolumen in Höhe von TEUR 17,5.
Die Finanzanlagen enthalten TEUR 96.152 (Vorjahr: TEUR 90.537) „Andere Finanzanlagen“. Hierbei handelt es sich um Ansprüche aus Kapitallebensversicherungen, die so lange im Vermögen der Wohnbau verbleiben sollen, bis sie zur planmäßigen Tilgung von Darlehen herangezogen werden können. Aktiviert wurden seit 1996 die geleisteten Einzahlungen in die Kapitalversicherungen. Die Position wird mit dem zum Jahresende bestehenden Rückkaufwert bilanziert.
In der Position „Unfertige Leistungen“ sind ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten. Als „Andere Vorräte“ werden nach dem Fifo-Verfahren (§ 256 HGB) bewertete Heizölbestände ausgewiesen.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von unter einem Jahr. Für einzelne, wertberichtigte Mietforderungen wurden Ratenzahlungen vereinbart.
Unter den sonstigen Vermögensgegenständen werden erhaltene Mieterkautionen in Höhe von TEUR 31.286 (Vorjahr: TEUR 30.381) ausgewiesen.
Hierin sind keine Disagios enthalten.
Die Aktivierung latenter Steuern unterbleibt in Ausübung des dafür bestehenden Ansatzwahlrechts. Latente Steuern resultieren aus folgenden Sachverhalten:
| in T€ | 31.12.2021 | 31.12.2020 |
|---|---|---|
| Latente Steueransprüche auf Differenzen bilanzieller Wertansätze für | ||
| - Grundstücke m./o. Bauten | 34.035 | 37.206 |
| - Sonstige Aktiva | 102 | 114 |
| - Rückstellung für Pensionen | 3.441 | 3.011 |
| - Rückstellung für Bauinstandhaltung | 452 | 456 |
| 38.030 | 40.787 | |
| Latente Steuerschulden auf Differenzen bilanzieller Wertansätze für | ||
| - 6b-Rücklage | -6.159 | -304 |
| - Technische Anlagen | -11 | -14 |
| Latente Steueransprüche auf Verlustvorträge | 0 | 0 |
| Latente Steueransprüche netto | 31.860 | 40.469 |
Der Berechnung wurde ein Steuersatz von 15,825 % für Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag bzw. zusätzlich 16,95 % für GewSt-relevante Latenzen zugrunde gelegt. Ende 2021 bestehen gemäß Steuerberechnung keine gewerbesteuerlichen Verlustvorträge mehr.
Aufgrund der Satzungsänderung der Wohnbau GmbH vom 13. November 2009 wird seit dem 1. Januar 2010 die notwendig erachtete Vorsorge für Bauinstandhaltung (inkl. Schönheitsreparaturen) in der Rücklage für Bauinstandhaltung als Unterposition der Gewinnrücklagen ausgewiesen.
Der Unterschiedsbetrag nach § 253 Abs. 6 HGB beträgt TEUR 4.311 (Vorjahr: TEUR 4.378), für dessen Berechnung der Marktzinssatz der letzten sieben Jahre (1,35 %; Vorjahr: 1,61 %) verwendet worden ist. Dieser unterliegt keiner Ausschüttungssperre, da die frei verfügbaren Rücklagen diesen Wert übersteigen.
Die sonstigen Rückstellungen wurden im Wesentlichen für Personalkosten (TEUR 662; Vorjahr: TEUR 586), unterlassene Instandhaltung (3-Monatsrückstellung) gem. § 249 Abs. 1 Nr. 2 HGB (TEUR 2.683; Vorjahr: TEUR 3.112) sowie für vorab vereinnahmte Schadenersatzleistungen (TEUR 578; Vorjahr: TEUR 358) gebildet.
Die Restlaufzeiten und die Besicherung der Verbindlichkeiten sind im folgenden Verbindlichkeitenspiegel im Einzelnen dargestellt (Betragsangaben in TEUR).
| Art der Verbindlichkeit | Gesamt | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Restlaufzeit | bis 1 Jahr | 1 bis 5 Jahre | über 5 Jahre | gesichert mit Grundpfandrechten | 31.12.2021 | 31.12.2020 |
| 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 40.447 | 106.461 | 1.228.489 | 1.375.397 | 1.375.397 | 1.371.736 |
| (Vorjahr) | (68.724) | (100.514) | (1.202.498) | (1.371.736) | ||
| 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern | 1.165 | 4.883 | 47.192 | 53.240 | 53.240 | 54.232 |
| (Vorjahr) | (1.141) | (4.783) | (43.308) | (54.232) | ||
| 3. Erhaltene Anzahlungen | 50.437 | 0 | 0 | 0 | 50.437 | 49.806 |
| (Vorjahr) | (49.806) | (0) | (0) | (0) | ||
| 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung | 32.285 | 0 | 0 | 0 | 32.285 | 31.436 |
| (Vorjahr) | (31.436) | (0) | (0) | (0) | ||
| 5. Verbindlichkeiten aus Betreuung | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| (Vorjahr) | (0) | (0) | (0) | (0) | ||
| 6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 15.554 | 0 | 0 | 0 | 15.554 | 13.613 |
| (Vorjahr) | (13.613) | (0) | (0) | (0) | ||
| 7. Sonstige Verbindlichkeiten | 433 | 0 | 0 | 0 | 433 | 398 |
| (Vorjahr) | (398) | (0) | (0) | (0) | ||
| - davon aus Steuern | (142) | 0 | 0 | |||
| (Vorjahr) | (196) | (0) | (0) | |||
| - davon im Rahmen der sozialen Sicherheit | 0 | 0 | 0 | |||
| (Vorjahr) | (0) | (0) | (0) | |||
| 140.321 | 111.344 | 1.275.681 | 1.428.637 | 1.527.346 | 1.521.221 | |
| (165.118) | (105.297) | (1.250.806) | (1.425.968) |
* Die Verbindlichkeiten sind gesichert durch Grundpfandrechte.
Ausgewiesen werden künftige Erträge für die Einräumung von Belegungsrechten sowie Erträge für Anschlüsse von Fernwärmeleitungen. Die erhaltenen Entgelte werden über die Laufzeit der Belegungsrechte linear bzw. bei Abgang der Objekte komplett aufgelöst. Im Konzerngeschäftsjahr wurden TEUR 487 (Vorjahr: TEUR 692) vereinnahmt. Die eingezahlten und passivierten Beiträge für den Anschluss von Fernwärmeleitungen werden über eine Laufzeit von 20 Jahren linear aufgelöst bzw. p.a. mit TEUR 12 (Vorjahr: TEUR 12) vereinnahmt. Des Weiteren beinhaltet diese Position künftige Erträge aus dem Kauf von subventionierten iPads, die über die Vertragslaufzeit von 2 Jahren linear aufgelöst und jährlich mit TEUR 28 (Vorjahr: TEUR 28) vereinnahmt werden.
Aufgrund des Kreditvertrages vom 27. November 2012 sowie des Nachtrags vom 3. Juli 2019 gewährte die Deutsche Bank den gesamtschuldnerisch haftenden Kreditnehmern Wohnbau GmbH und Wohnbau Service Bonn GmbH eine Kontokorrentkreditlinie in Höhe von TEUR 15.000. Zum Bilanzstichtag erfolgte seitens beider Gesellschaften eine Inanspruchnahme von TEUR 11.321 (Vorjahr: TEUR 14.236).
Seit 2019 besteht eine Kontokorrentkreditlinie der Aareal Bank in Höhe von TEUR 5.000. Diese wurde mit TEUR 2.807 (Vorjahr: TEUR 398) belastet.
| in T€ | 31.12.2021 | 31.12.2020 |
|---|---|---|
| a) Dauerschuldverhältnisse (bis 2022) | 403 | 403 |
| b) Software- und Betreuungsvertrag (p.a.) | 192 | 192 |
| c) Erbbaupachtzinsen (p.a.) | 49 | 54 |
| 644 | 649 |
| 2021 | 2020 | |||
|---|---|---|---|---|
| Umsatzerlöse | in T€ | in % | in T€ | in % |
| aus der Hausbewirtschaftung | 209.083 | 97,7 | 204.530 | 97,7 |
| aus Betreuungstätigkeit | 1.929 | 0,9 | 1.753 | 0,9 |
| aus anderen Lieferungen und Leistungen | 3.096 | 1,4 | 2.984 | 1,4 |
| 214.108 | 100,0 | 209.267 | 100,0 | |
Im Berichtsjahr ergaben sich folgende wesentliche aperiodische Erträge:
| in T€ | 2021 | 2020 |
|---|---|---|
| Buchgewinne aus Verkäufen von Anlagevermögen | 45.165 | 539 |
| Auflösung/Entnahme von Rückstellungen für die Instandhaltung | 137 | 393 |
| Auflösung von Pensionsrückstellungen | 160 | 583 |
| Auflösung von Wertberichtigungen | 121 | 130 |
| Sonstige periodenfremde Erträge | 120 | 232 |
Die ausgewiesene Ertragsteuerbelastung berücksichtigt bestehende Organschaftsbeziehungen, steuerbilanzielle Modifikationen sowie erweiterte Kürzungen zur Gewerbesteuer.
Ertragsteuern bzw. Zinsen wurden in Höhe von TEUR 8.640 (Vorjahr: TEUR 8.168) bzw. TEUR 27.950 (Vorjahr: TEUR 29.553) erfasst.
Der Finanzmittelfonds beinhaltet ausschließlich den Bilanzposten „Liquide Mittel“.
Bedeutende zahlungsunwirksame Investitionsvorgänge betreffen den Zugang einer Zinsgutschrift der unter den Finanzanlagen ausgewiesenen Ansprüche aus Kapitallebensversicherungen.
Der Betrag aus dem erwirtschafteten Konzern-Eigenkapital, der an die Gesellschafter ausgeschüttet werden kann, wird durch Gesellschafterbeschluss festgelegt. Die Geschäftsführung der Muttergesellschaft schlägt vor, eine Dividende an die Gesellschafterin in Höhe von TEUR 11.000 auszuzahlen und den Rest, einschließlich der Gewinne aus Anlageverkäufen, in die Gewinnrücklagen einzustellen. Aufgrund des Ankaufes der restlichen Kommanditanteile im Geschäftsjahr 2021 entfallen zum Konzern-Bilanzstichtag auf die ehemaligen Minderheitsgesellschafter vom gesamten Konzern-Eigenkapital TEUR 0 (Ende 2019 letztmalig TEUR 268).
Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr zu berechnende Gesamthonorar beträgt für Abschlussprüfungsleistungen ca. TEUR 76 (netto). Darüber hinaus wurden für die Steuerberatung der Konzerngesellschaften TEUR 36 (netto) veranschlagt.
Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Mitarbeiter:
| Gesamt (Teilz.besch.) | Gesamt (Teilz.besch.) | davon WB und WSB (quotal) | 2020 Gesamt (Teilz.besch.) | |
|---|---|---|---|---|
| Kfm. Mitarbeiter | 115 (17) | 65 % | 35 % | 109 (22) |
| Technische Mitarbeiter | 30 (0) | 90 % | 10 % | 27 (0) |
| MA Regiebetrieb, Hausmeister | 60 (17) | 0 % | 100 % | 61 (18) |
| 205 (34) | 50 % | 50 % | 197 (40) |
Außerdem wurden während des Geschäftsjahres durchschnittlich 11 Auszubildende (Vorjahr: 14) ausgebildet.
Nach Abschluss des Geschäftsjahres 2021 sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die wesentliche Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- oder Ertragslage der Gesellschaft haben. Erhebliche Einschränkungen der eigenen Geschäftsprozesse und damit verbundene operative Risiken aus der auch in 2022 anhaltenden Corona-Pandemie erwarten wir nach den Erfahrungen im abgelaufenen Geschäftsjahr nicht.
Bonn, 31. März 2022
gez.
Dipl.-Kfm. Matthias Schweizer Geschäftsführer
gez.
Dipl.-Ing. Jens Bräutigam Geschäftsführer