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KONZERN-JAHRESABSCHLUSS 2021
KONZERNLAGEBERICHT FÜR 2021
Als im Dezember 1921 die Wohnbau als „Gemeinnützige Gesellschaft mit beschränkter Haftung zum Bau von Wohnungen für Festbesoldete“ in Berlin gegründet wurde, galt es, auf innovative Weise guten und bezahlbaren Wohnraum herzustellen, um Wohnungsmangel und Wohnungselend entgegenzuwirken. Dieser Grundsatz spiegelt sich auch in den innovativen Neubauprojekten wider, die die Wohnbau nach dem Zweiten Weltkrieg und im wiedervereinigten Deutschland realisiert hat.
Die Wohnbau ist 2021, also 100 Jahre nach ihrer Gründung, ein modernes Dienstleistungsunternehmen mit knapp 20.000 Wohnungen, die für mehr als 58.000 Menschen das Zuhause sind. Wie wir uns zu dem entwickelt haben, was wir heute sind – das stellen wir Ihnen auf den nachfolgenden Seiten in aller Kürze vor. Wenn Sie mehr über uns erfahren möchten, steht Ihnen unsere umfangreiche Chronik als PDF am Ende dieser Seite zum Download zur Verfügung.
1921 — 1939
Bauen, bauen, bauen war in den 1920er-Jahren das Gebot der Stunde, um für möglichst viele Familien einen Halt, einen sicheren Lebensort schaffen zu können. Auch die Wohnbau verfolgte dieses Ziel – wie so viele andere Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften, die zu jener Zeit unter denselben Bedingungen entstanden sind. So wurden bis 1930 bereits über 3.100 Wohnungen durch die Wohnbau fertiggestellt, 1935 waren es dann schon über 8.200 und 1939 bewirtschaftete die Wohnbau knapp 10.000 Wohneinheiten in zahlreichen Städten Deutschlands.
1945 — 1966
Rund zwei Drittel ihres Bestandes hatte die Wohnbau nach dem Ende des Zweiten Weltkrieges 1945 eingebüßt, teils durch Zerstörung, teils durch Enteignung in der sowjetischen Zone und jenseits der Oder-Neiße-Linie. Neuanfang – das galt in den 1950er-Jahren für Deutschland wie auch für die Wohnbau. Der Registersitz wurde nach München verlegt, die Hauptverwaltung in Bonn angesiedelt. Die Nähe zur Bundesregierung zahlte sich aus: Die Bundesverwaltung greift damals nur allzu gern auf Managementwissen in der zentralen Verwaltung von dezentralen Standorten der Wohnbau zurück, das die Wohnbau über Jahrzehnte gewonnen hat. Im Jahr 1966 lag die Zahl der von der Wohnbau bewirtschafteten Wohneinheiten mit 10.456 erstmals wieder über der Vorkriegsmarke.
1960er-Jahre
Ende der 1960er-Jahre beginnt mit dem Bau von Großsiedlungen ein neues Kapitel des Wohnungsbaus. Mit Bonn-Heiderhof und der Horchheimer Höhe in Koblenz entstehen auch bei der Wohnbau in mehreren Etappen zwei ganze Stadtteile mitsamt Folgeeinrichtungen wie Läden, Kindergärten und Kirchen. Auch bei der Versorgung mit Heizung und Warmwasser ist die Wohnbau damals bereits ein Vorreiter: Blockheizkraftwerke mit umweltfreundlicher Gasbefeuerung sind nun der Standard bei den Neubauvorhaben in Bonn und Koblenz.
1970 — 1985
Während die 1970er-Jahre noch von einem unglaublichen Bauboom in Deutschland geprägt waren, sank die Zahl der Wohnungsfertigstellungen in den 1980ern massiv. Grund: Es herrscht Überangebot, denn es wurde am Markt vorbeigebaut und viele Wohnungen stehen leer. Zusätzlich zog sich die Bundesverwaltung aus der Wohnungsfürsorge für die Bundesbediensteten zurück. Die Wohnbau verwirklichte deshalb 1978 mit ihr bis dahin letztes Neubauprojekt und investierte in der Folgezeit lieber massiv in die Modernisierung des Bestandes – die Ölkrise mit den explodierenden Energiepreisen trug ihren Teil zu dieser Maßnahme bei. Bis steckte die Wohnbau rund 172 Mio. DM in die Sanierung von insgesamt rund 9.300 Wohnungen.
1990er-Jahre
In den 1990er-Jahren wurde die deutsche Wiedervereinigung vollzogen und die Wohnbau konnte erstmals seit dem Zweiten Weltkrieg Ansprüche auf die 1945 enteigneten Liegenschaften erheben. Jedoch wurde keine einzige Wohnung rückübertragen. Daran änderte auch eine Klage vor dem Bundesverwaltungsgericht nichts. Dennoch prüfte die Wohnbau regelmäßig Neubau- und Ankaufsprojekte in den neuen Bundesländern. Die einsetzende Abwanderung in Richtung alte Bundesrepublik machte allerdings die weiteren Planungen zunichte. Stattdessen konzentrierte sich die Wohnbau auf zukunftsträchtige Standorte in Metropolregionen Westdeutschlands – eine kluge Entscheidung, wie sich später herausstellen sollte.
2000 — 2010
Nachdem mit der Jahrtausendwende die Zeit der großen Immobiliendeals begonnen hatte, wandelte sich die Wohnbau bis zu den 2010er-Jahren vom reinen Wohnungsverwalter zu einem modernen Unternehmen, das die Wachstumschancen des freien Wohnungsmarktes nutzen kann. Hierbei steht – neben der fortlaufenden Bestandsmodernisierung – eine Konsolidierung im Vordergrund, die neben Verkäufen von weniger profitablen Beständen auch Ankäufe an zukunftsträchtigen Standorten umfasst.
2010 — 2021
Die Jahre 2010 bis 2021 waren geprägt von einem nie dagewesenen Zinstief, das als Folge der Finanzkrise dem Immobilienmarkt einen ungeheuren Aufschwung verschaffte. Die Wohnbau hat sich an die neuen Marktbedingungen angepasst und das transaktionsfreundliche Klima genutzt, um ihr Immobilienportfolio zu optimieren, indem weniger ertragsstarke Standorte veräußert und der Cashflow in nachhaltige Lagen investiert wurde. Im Zuge dessen konnten sehr günstige Darlehen trotz langer Laufzeiten abgeschlossen und damit die Aufwandsseite des Unternehmens entlastet werden.
Im Zeitraum zwischen 2010 und 2021 ist das Wohnbau-Portfolio um 3.901 Wohnungen gewachsen. Für das Unternehmen steht dabei der Grundsatz „Qualität vor Quantität“ im Vordergrund, sodass bei Investitionen neben wirtschaftlichen Anforderungen immer auch das künftige Wertsteigerungspotenzial eine Rolle spielt. Diese Wachstumsstrategie bildet die Grundlage für die größeren Investitionen, die wir insbesondere in Berlin, Köln und in süddeutschen Ballungsräumen in den vergangenen Jahren getätigt haben und die sich bereits jetzt infolge der stark gestiegenen Immobilienpreise als sinnvoll erweisen.
Auch gesetzliche Eingriffe wie die Mietpreisbremse konnten der Sollmietenentwicklung in den letzten Jahren nichts anhaben: Durch die Neuausrichtung der Portfoliostrategie der Wohnbau sind unsere Mieteinnahmen deutlich gestiegen. Betrug die Durchschnittsmiete zu Beginn des Jahres 2010 noch 6,74 Euro pro Quadratmeter, weist sie zum Ende des Jahres 2021 bereits 9,46 Euro aus. Derzeit liegen circa 90 % unseres Wohnungsportfolios in den urbanen Agglomerationen Deutschlands. Allein in den drei Geschäftsjahren 2018 bis 2020 kamen 2.195 Wohnungen in den Wirtschaftszentren München, Stuttgart, Düsseldorf, Köln, Bonn und Berlin hinzu. Die Wohnbau wird somit immer mehr zur Metropolenmarke. Zudem verjüngt sich unser Wohnungsbestand kontinuierlich durch Neubautätigkeit sowie Nachverdichtung im Bestand. Denn das ist ebenfalls integraler Bestandteil unserer Geschäftspolitik: Schaffung von zusätzlichem Wohnraum in zentralen Großstadtlagen, auch im preisgedämpften Segment für niedrige und mittlere Einkommen. Unser Vorhaben „Am Vogelsang“ in Bonn-Endenich entspricht genau diesem Ziel: Bis voraussichtlich 2027 sollen dort circa 250 Wohnungen entstehen, davon 135 öffentlich gefördert.
Auch in der Gesamtbetrachtung erweist sich unser Geschäftsmodell als krisenresilient und konjunkturunabhängig: Mit 98,7 % dominiert zum einen der Anteil an Mietwohnungen deutlich gegenüber Gewerbeeinheiten in unserem Portfolio, zum anderen können mit der breiten Streuung unseres Immobilienbestandes auf insgesamt 34 Standorte im gesamten Bundesgebiet – mit Fokus auf wirtschaftsstarke Regionen – einzelne Teilmarktrisiken gut aufgefangen werden. So hatten wir auch im zweiten Jahr der Corona-Pandemie ein überaus hohes Nachfrageniveau für unsere freien Wohnungen zu verzeichnen. Im Jahr 2021 gingen insgesamt mehr als 185.000 Interessentenanfragen (Vorjahr: 167.000) über die Portale ImmoScout24 und Immowelt sowie unsere eigene Homepage ein, wie eine Auswertung unserer digitalen Interessentenplattform „Immomio“ ergab. Das bedeutet ein Plus von 18.000 Mietinteressenten und somit im Durchschnitt 112,4 Anfragen auf jede inserierte Wohnung (Vorjahr: 92,9).
Nach dem umfangreichen Ausbau unseres Wohnungsportfolios in den Jahren 2019 und 2020 ist der Wohnungsbestand der Wohnbau GmbH im Berichtsjahr 2021 aufgrund des Verkaufs der Standorte Bremen und Celle im Saldo um 92 Wohnungen zurückgegangen. Dem Zugang aus Neubau (+194 WE) und Ankauf (+51 WE) stehen 336 verkaufte Wohneinheiten sowie der umbaubedingte Abgang einer Wohneinheit gegenüber.
In Düsseldorf starteten im November 2021 die Erstvermietungen von insgesamt 136 Neubauwohnungen. Somit sind wir am recht „jungen“ Wohnbau-Standort Düsseldorf nun mit insgesamt 329 Wohnungen vertreten. In laufende Neubauvorhaben an nachhaltigen Standorten in z.B. Berlin, München und Düsseldorf sowie die Erwerbsmaßnahme in Bonn haben wir im Berichtsjahr in Summe 122,3 Mio. Euro investiert.
Daneben stellen regelmäßige Instandsetzungen und Modernisierungen im Bestand einen gewichtigen Anteil am Gesamtumfang der Investitionsausgaben der Wohnbau dar. Das verlängert die wirtschaftliche Lebensdauer unserer Bestandsimmobilien und sichert darüber hinaus die Voraussetzungen für nachhaltige Wohnattraktivität und damit fortwährende Mietnachfrage. Im Jahr 2021 konnten wir 406 unserer Wohnungen bei Mieterwechseln im Rahmen einer Einzelmodernisierung auf einen zeitgemäßen Standard bringen. Die Kosten dafür sind überwiegend als Erhaltungsaufwand im Jahresabschluss verbucht.
Im Jahresvergleich beträgt 2021 das Sollmietenplus im Gesamtbestand der Wohnbau knapp 4,9Mio. Euro bzw. 3,0 %.